"Pokoknya kalau ingin hidup cukup paling tidak harus punya kontrakan 10 pintu," kata Bang Haji Deni, tetangga sebelah rumah saya yang tujuh turunan asli Betawi. Argumentasinya tampak cukup meyakinkan, sebab saya lihat keluarga mereka berkecukupan. Barangkali begitu pula anggapan kebanyakan orang mengenai investasi properti. Makanya, investasi properti masih akan tetap masuk dalam rencana para pemilik dana, kendati banyak tawaran beberapa produk investasi lain dengan imbal hasil lebih tinggi. Tentunya keyakinan ini bukan tanpa dasar sebab seperti dilansir beberapa konsultan properti bahwa rata-rata imbal hasil investasi di bidang properti berkisar 7% sampai dengan 14% per tahun bergantung pada jenis propertinya.
Pendapatan investasi pada gedung perkantoran diperkirakan sekitar 7% dan untuk pusat perbelanjaan mencapai 13%. Umumnya investasi pada dua jenis properti itu biasanya dilakukan investor institusi yang memiliki dana dalam jumlah besar. Apartemen memberikan tingkat imbal hasil 13% hingga 14% per tahun. Imbal hasil kotor tahunan dari sewa apartemen di Indonesia mencapai 13,4%. Ditambah lagi, diisukan harga properti akan naik karena kenaikan harga minyak mendorong kenaikan harga bangunan. Kenaikan ini bisa jadi hanya menguntungkan untuk properti menengah ke atas di atas Rp500 juta. Sementara untuk properti menengah ke bawah dengan peminat berdaya beli terbatas, jangan-jangan malah turun permintaannya.
Memegang 'barangnya'
Orang merasa lebih aman berinvestasi properti untuk sebuah alasan sederhana, yaitu karena merasa memegang 'barangnya'. Mungkin maksudnya jika investasi properti kita kurang sukses, kita masih memiliki tanahnya. Masuk akal juga, tetapi lebih dari sekadar alasan yang sedikit emosional tadi, investasi properti dijagokan karena beberapa keuntungan potensial lain, misalnya:
§ Pendapatan tetap. Properti yang disewakan dapat memberikan penghasilan tetap berupa uang sewa
§ Pertumbuhan aset. Nilai properti cenderung naik dari tahun ke tahun bahkan memberikan pertumbuhan di atas inflasi.
§ Agunan. Untuk kemudahan dalam mendapatkan pinjaman maka dapat menggunakan properti sebagai agunan
§ Bunga murah. Pinjaman untuk pembelian properti juga paling murah terutama residensial atau tempat tinggal, umumnya lebih murah dibandingkan dengan bunga pinjaman usaha dan jauh lebih murah dibandingkan dengan bunga kartu kredit.
§ Prestise dan kepuasan pribadi. Memiliki rumah hampir seperti memiliki emas perhiasan sebagai investasi. Anda bisa memamerkannya kepada orang lain dan menjadi simbol prestise dan status sosial
Perhatikan biaya
Kesalahan paling umum yang sering dilakukan orang dalam investasi properti adalah kurang teliti dalam menghitung biaya. Bukan saja pada saat membelinya kita akan selalu mengeluarkan uang. Bahkan selama kita memegang properti sampai ketika kita menjualnya kembali, biaya-biaya tersebut adalah:
Biaya pemeliharaan.
Biaya yang digunakan untuk merawat aset properti. Biaya ini umumnya semakin besar jika propertinya berupa bangunan baik tempat tinggal maupun usaha dibandingkan dengan tanah kavling. Biaya pemeliharaan ini dibagi dua, yaitu: (a) biaya rutin: listrik, telepon, kebersihan, air; (b) biaya interior/eksterior/renovasi berkala.
Biaya pajak.
Dalam pembelian properti ada pajak yang dikenakan dari pemerintah. Apabila kita membeli melalui developer, biasanya pajak telah dimasukkan ke dalam harga jual. Besarnya sangat bergantung pada jenis, nilai, dan lokasi propertinya.
Biaya asuransi.
Biaya yang dibayar untuk pembelian premi asuransi yang terkait dengan kepemilikan properti, misalnya, asuransi kerugian harta benda yang mencakup kerusakan pada bangunan dan isinya. Biaya ini sangat penting dialokasikan mengingat tingginya risiko penurunan nilai fisik properti akibat musibah dan bencana.
Faktor kunci
Ketika Anda memutuskan untuk berinvestasi ke properti, sebaiknya segeralah memutuskan bagaimana akan mendapatkan keuntungan darinya. Kesuksesan investasi ini sungguh sangat ditentukan dari bagaimana Anda memprioritaskan antara mendapatkan penghasilan sewa segera dan menikmati kenaikan harganya.
Sebab amat sulit untuk bisa menemukan properti yang bisa memberikan kedua keuntungan tersebut sekaligus tanpa mengorbankan salah satunya. Apalagi jika properti tersebut terletak di lokasi favorit atau strategis. Namun keputusan manapun yang Anda pilih, harap diperhatikan juga beberapa faktor kunci kesuksesan investasi properti Anda, sebagai berikut:
Lokasi: Semakin bagus lokasinya semakin besar kesempatan anda untuk mendapat keuntungan lebih tinggi daripada selisih harga jual beli. Contoh, properti yang terletak di dekat fasilitas umum seperti sekolah, taman, toko-toko mempunyai potensi kenaikan harga lebih tinggi dibandingkan dengan properti yang terletak jauh dari fasilitas umum.
Calon penyewa atau calon pembeli: Jenis properti yang akan Anda cari akan sangat memengaruhi tipe atau jenis pembeli atau penyewanya nanti. Karena itu tantangannya adalah menemukan properti yang tepat untuk target pembeli atau penyewa yang Anda tuju.
Kondisi fisik: Properti dengan kondisi buruk tentunya memerlukan biaya tambahan untuk perbaikan walaupun dijual dengan harga murah. Namun, intinya adalah mencoba melihat apa yang tersembunyi, sebab jika dari luar kelihatan modelnya bagus tetapi konstruksinya keropos, tentunya mudah rusak.
Rencana keuangan: Jangan membeli properti untuk investasi karena suka semata. Keputusan untuk membeli dan menjual haruslah berdasarkan angka perhitungan yang matang. Sebaiknya keputusan itu pun harus mempertimbangkan skenario terburuk, misalnya apa pengaruh pergerakan suku bunga, penurunan minat penyewa terhadap keuangan Anda atau bagaimana kesanggupan Anda untuk menahan properti tersebut jika mulai merugikan.
By : Mike R. Sutikno
1 komentar:
Hello. This post is likeable, and your blog is very interesting, congratulations :-). I will add in my blogroll =). If possible gives a last there on my blog, it is about the SBTVD, I hope you enjoy. The address is http://sbtvd.blogspot.com. A hug.
Post a Comment